Inmobiliarias: se duplicó la oferta de alquileres, pero las operaciones cayeron casi un 47%

El mercado inmobiliario atraviesa un escenario de retracción, marcado por una mayor disponibilidad de propiedades en alquiler, una caída en las operaciones y dificultades para recuperar la demanda. Así lo señaló Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba, durante una entrevista en A la Mañana Noticias, por CPTV.

Según los datos del sector, el stock de inmuebles ofrecidos en alquiler se duplicó respecto del último trimestre de 2023, mientras que las operaciones de alquiler registraron una caída interanual del 46,5% en septiembre de 2026, en comparación con el mismo mes de 2025.

Péndola atribuyó este comportamiento, principalmente, a la situación económica del país y al desequilibrio entre la oferta y la demanda. Aunque actualmente existe una mayor cantidad de propiedades disponibles y los precios muestran una tendencia descendente, la capacidad de los inquilinos para afrontar los compromisos económicos continúa condicionando el movimiento del mercado.

“Al haber más oferta que demanda, muchas propiedades el mercado no las convalida y no se terminan alquilando”, explicó el titular del CPI.

Bajan los precios de los nuevos contratos

El incremento de la oferta también comenzó a reflejarse en los valores de los alquileres. De acuerdo con las mediciones mencionadas por Péndola, los nuevos contratos registran precios inferiores a los de los acuerdos que finalizan.

En el caso de las casas, la caída alcanza el 12%; en los departamentos, el 13,6%; y en los locales comerciales, el 9,4%.

El dirigente explicó que esta diferencia responde, entre otros factores, a las distorsiones de precios que se produjeron durante la vigencia de la anterior ley de alquileres, que dejaron propiedades con valores por encima de los que actualmente convalida el mercado.

Sin embargo, la reducción de los precios no alcanza para reactivar las operaciones. “La demanda está estancada”, advirtió Péndola, quien señaló que la disponibilidad de inmuebles se observa tanto en Córdoba capital como en distintas localidades de la provincia.

La vacancia comercial creció en el área central de Córdoba

Uno de los indicadores más preocupantes es la cantidad de locales comerciales vacíos. Según las mediciones del Colegio Profesional de Inmobiliarios, la vacancia comercial en el área central de Córdoba capital pasó del 3,1% en septiembre de 2025 al 19,4% en septiembre de 2026.

El dato implica que prácticamente dos de cada diez locales de esa zona se encuentran desocupados.

Péndola indicó que parte de los comerciantes opta por trasladar sus negocios hacia otros sectores de la ciudad, especialmente a los barrios, donde pueden encontrar condiciones más convenientes para desarrollar su actividad.

A esta tendencia se suma el crecimiento del comercio electrónico, que modifica las necesidades de las pequeñas y medianas empresas. Según explicó, muchos emprendimientos ya no requieren un local con vidriera sobre la calle y pueden operar desde depósitos, galpones u otros espacios cerrados.

La situación también tiene su correlato en Villa Carlos Paz, donde se observa el desplazamiento de comercios fuera del área céntrica en busca de alquileres más accesibles.

En este contexto, los propietarios muestran mayor predisposición a negociar los precios, aunque esa flexibilidad todavía no resulta suficiente para concretar todas las operaciones.

Fuerte caída en las compraventas

La retracción no se limita al mercado locativo. De acuerdo con los números expuestos por el titular del CPI, las operaciones de compraventa de inmuebles registraron una caída interanual del 43,7%.

El indicador refleja las dificultades que atraviesa el sector en un contexto económico que condiciona tanto las decisiones de inversión como las posibilidades de acceso a la vivienda.

La mayor oferta, que en otras circunstancias podría favorecer la actividad mediante una competencia de precios, convive actualmente con una demanda que no logra recuperarse.

Alquileres sin inmobiliarias: acuerdos que pueden terminar en conflictos

Durante la entrevista también se abordó la situación de los propietarios que deciden alquilar sus viviendas de manera directa, sin la intermediación de una inmobiliaria, para reducir costos o facilitar las condiciones de contratación.

Péndola señaló que este tipo de acuerdos es habitual y que, en algunos casos, los propietarios y los inquilinos vuelven a recurrir a profesionales inmobiliarios cuando surgen conflictos que no logran resolver por sus propios medios.

El titular del Colegio recordó que la actividad está desregulada en cuanto a la libertad de las partes para contratar, por lo que la intervención de un corredor inmobiliario depende de la decisión de quienes participan en la operación.

En ese marco, sostuvo que el asesoramiento profesional puede aportar conocimientos técnicos y experiencia para llevar adelante los contratos y abordar las dificultades que eventualmente puedan presentarse.

La morosidad se mantiene por debajo del 4%

A pesar de las dificultades económicas y de la retracción del mercado, los niveles de cumplimiento de los alquileres se mantienen elevados, según las estadísticas presentadas por Péndola.

En abril de 2026, el incumplimiento alcanzó un pico del 7,4%, por encima de los niveles históricos de morosidad, que habitualmente oscilaban entre el 4% y el 4,5%.

Sin embargo, en septiembre de 2026 el cumplimiento de los pagos llegó al 96,4%, lo que ubicó la morosidad por debajo del 4%.

Para el presidente del CPI, estos números muestran que el cumplimiento del alquiler propiamente dicho continúa siendo alto. No obstante, advirtió que aparecen mayores dificultades para afrontar otros compromisos asociados a la vivienda, como expensas, servicios e impuestos.

En esos casos, explicó, las inmobiliarias deben realizar un seguimiento más cercano para garantizar que los inquilinos cumplan con el conjunto de las obligaciones establecidas en los contratos.

Así, el panorama del mercado inmobiliario cordobés combina una mayor oferta de propiedades, precios en descenso y una fuerte caída de las operaciones. La principal preocupación del sector es que, pese a las condiciones más favorables para negociar, la demanda continúa estancada y todavía no muestra señales suficientes de recuperación.